Jeder vierte Immobilienkredit wird refinanziert: Was Eigentümer deutschlandweit jetzt tun sollten

Jeder vierte Immobilienkredit in Deutschland muss innerhalb der nächsten zwei Jahre refinanziert werden. Das zeigt eine aktuelle Bankenbefragung der Beratungsfirma EY-Parthenon unter 90 Immobilienfinanzierern und 70 auf Restrukturierung spezialisierten Kanzleien. Die Studie ist zwar vor allem auf den gewerblichen Markt gerichtet, doch ihre Botschaft betrifft auch private Eigentümer: Die Zeiten billigen Geldes sind vorbei, Banken rechnen mit weiter steigenden Zinsen und bewerten Objekte deutlich vorsichtiger als früher. Wer in den kommenden Monaten eine Anschlussfinanzierung braucht oder über einen Verkauf nachdenkt, sollte die Lage deutschlandweit genau kennen.

Was die Studie über die Refinanzierungswelle sagt

Die Autoren der Studie sprechen von „Alle Ampeln stehen auf Rot“: Sinkende Bewertungen, hohe Zinsen und eine anhaltende Transaktionsschwäche verstärken sich gegenseitig. Viele Kredite stammen noch aus Jahren, in denen Immobilien deutlich höher bewertet wurden und Fremdkapital wesentlich günstiger zu haben war. Jetzt müssen sie unter schwierigeren Bedingungen verlängert oder ersetzt werden. Die wichtigsten Zahlen im Überblick:

• Rund 25 Prozent aller Immobilienfinanzierungen in den Büchern deutscher Finanzierer werden in den kommenden zwei Jahren fällig, bei einzelnen Instituten liegt der Anteil sogar deutlich höher.
• Im ersten Quartal 2026 waren laut Europäischer Bankenaufsicht bereits 6,8 Prozent der gewerblichen Immobilienkredite notleidend.
• Der Anteil der Kredite mit erhöhtem Ausfallrisiko stieg nach einer Deloitte-Studie von rund 6 Prozent im Jahr 2020 auf etwa 16 Prozent.
• Rund 80 Prozent der befragten Banken erwarten in den nächsten zwölf Monaten steigende Zinsen, vor einem Jahr waren es nur 16 Prozent. Mit fallenden Zinsen rechnet aktuell niemand.
• Noch vor einem halben Jahr erwarteten 30 Prozent der Banken steigende Immobilienpreise, heute sind es nur noch 2 Prozent.

Warum die Refinanzierungslücke zum Problem wird

Das Kernproblem heißt Refinanzierungslücke. Je niedriger der aktuelle Wert einer Immobilie, desto größer kann der Abstand zwischen dem bestehenden Kredit und dem Betrag sein, den eine Bank auf Basis der neuen Bewertung noch finanziert. Diese Differenz muss der Eigentümer mit zusätzlichem Eigenkapital schließen oder die Finanzierung grundlegend neu aufstellen. Bisher haben Banken und Eigentümer solche Fälle häufig mit „Amend & Extend“ überbrückt, also mit Verlängerungen und angepassten Konditionen. Mehr als 70 Prozent der Befragten nennen das weiterhin als wichtigstes Instrument. Doch über 40 Prozent der Institute berichten, dass sie in einzelnen Fällen bereits keine tragfähige Lösung mehr gefunden haben.

Die Experten von EY-Parthenon erwarten deshalb eine deutliche Marktbereinigung. Die zuletzt erhoffte Bodenbildung könne sich als bloße Verschnaufpause im Abschwung erweisen. Der Zeitpunkt, an dem viele an eine Wende glauben, hat sich laut Studie auf den Beginn des nächsten Jahrzehnts verschoben. Auch der Chef der LBBW sprach zuletzt von einer mehrjährigen Talphase am Markt.

Büros besonders betroffen, Wohnen stabiler – aber nicht immun

Am kritischsten ist die Lage bei Büroimmobilien: Rund 70 Prozent der Befragten rechnen dort mit weiter sinkenden Preisen, kein einziger Finanzierer erwartet steigende Werte. Wohnimmobilien gelten als deutlich stabiler, können sich dem Trend aber nicht vollständig entziehen. Für private Eigentümer ergeben sich daraus drei Konsequenzen:

• Banken prüfen Beleihungswerte strenger. Ein höherer Eigenkapitalanteil wird bei Anschlussfinanzierungen wichtiger.
• Wenn gewerbliche Eigentümer unter Druck geraten, kommen mehr Objekte auf den Markt. Das kann das Angebot in einzelnen Lagen erhöhen und die Preisverhandlung verändern.
• Steigende Zinsen verteuern die Finanzierung für Käufer. Das dämpft die Nachfrage und verlängert in manchen Segmenten die Vermarktungsdauer.

Was das für Eigentümer in Deutschland konkret bedeutet

Ob Sie eine Eigentumswohnung in einer Großstadt, ein Mehrfamilienhaus in einer Mittelstadt oder ein Einfamilienhaus auf dem Land besitzen: Die Zinswende und die vorsichtigere Haltung der Banken wirken bundesweit. Regional unterscheiden sich allerdings Nachfrage und Preisdynamik stark. In gefragten Metropolen bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch, in schwächeren Lagen sind Preisabschläge wahrscheinlicher. Entscheidend ist deshalb eine realistische, objektbezogene Einschätzung statt einer Pauschalannahme.

Besonders aufmerksam sollten Eigentümer sein, deren Zinsbindung in den nächsten ein bis zwei Jahren ausläuft. Wer vor Jahren zu sehr niedrigen Zinsen finanziert hat, steht bei der Anschlussfinanzierung oft vor einer deutlich höheren monatlichen Rate. Kommt eine niedrigere Bewertung hinzu, kann zusätzliches Eigenkapital nötig werden. Auch Eigentümer, die verkaufen möchten, um eine Anschlussfinanzierung zu vermeiden, sollten früh planen: Je früher der Verkauf vorbereitet wird, desto mehr Spielraum bleibt bei Zeitpunkt und Preis.

Wichtig ist dabei auch die Perspektive der Käufer: Wenn Banken ihre Kreditvergabe vorsichtiger gestalten und die Zinsen weiter anziehen, sinkt die Zahl der Interessenten, die sich eine Immobilie zu den bisherigen Preisen leisten können. Verkäufer, die einen realistischen Angebotspreis ansetzen und ihr Objekt professionell präsentieren, verkaufen in solchen Phasen meist schneller und mit weniger Preisabschlägen als Eigentümer, die auf eine schnelle Erholung hoffen und ihre Preisvorstellung nicht anpassen.

Ihr 90-Tage-Plan für die Anschlussfinanzierung

• Tag 1 bis 14: Zinsbindung, Restschuld und Konditionen Ihrer laufenden Finanzierung zusammenstellen und das Ende der Zinsbindung genau notieren.
• Tag 15 bis 30: Den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie realistisch einschätzen lassen, am besten durch eine fundierte Bewertung statt einer reinen Online-Schätzung.
• Tag 31 bis 60: Mindestens drei Angebote für die Anschlussfinanzierung einholen, auch bei einer anderen Bank als der bisherigen. Ein Forward-Darlehen kann sinnvoll sein, wenn die Zinsbindung erst in einigen Monaten endet.
• Tag 61 bis 90: Szenarien vergleichen: Anschlussfinanzierung mit mehr Eigenkapital, Teilverkauf von Vermögenswerten oder der Verkauf der Immobilie. Entscheiden Sie anhand Ihrer Gesamtsituation, nicht aus Zeitdruck.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Finanz- oder Rechtsberatung. Für Ihre Finanzierung wenden Sie sich bitte an Ihre Bank oder einen unabhängigen Finanzierungsberater.

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