Immobilienpreise bis 2035: Bonn gewinnt, das Ruhrgebiet stagniert — was NRW-Eigentümer wissen müssen
Die Zeiten, in denen Immobilien in Deutschland fast automatisch an Wert gewannen, sind vorbei. Der neue Wohnatlas der Postbank, den das Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) jährlich erstellt, zeichnet ein deutlich differenzierteres Bild: Bis 2035 steigen die realen, also inflationsbereinigten Kaufpreise für Bestandswohnungen im Bundesdurchschnitt nur noch um 0,41 Prozent pro Jahr. Hinter diesem unscheinbaren Durchschnittswert verbirgt sich jedoch eine wachsende Spaltung des Marktes in Gewinner- und Verliererregionen.
Für Eigentümer in Nordrhein-Westfalen ist die Prognose besonders aufschlussreich: Während Bonn zu den stärksten Großstädten Deutschlands zählt, drohen Teilen des Ruhrgebiets Jahre der Stagnation. Wir haben die wichtigsten Ergebnisse der Studie ausgewertet und zeigen, was sie für Ihre Immobilie in NRW konkret bedeuten.
Wohnatlas 2026: Das sagt die Preis-Prognose bis 2035
Die Untersuchung analysiert alle 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte und rechnet die erwartete Preisentwicklung für Eigentumswohnungen im Bestand bis ins Jahr 2035 hoch. Grundlage sind langfristige demografische Annahmen: Bevölkerungszahl, Haushaltsstruktur, Altersaufbau, Erwerbstätigkeit und verfügbares Einkommen fließen in das Modell ein.
Wichtig für die Einordnung: Die Forscher nennen inflationsbereinigte Durchschnittswerte je Landkreis. Im Einzelfall können die Preise je nach Lage, Anbindung und Ausstattung deutlich abweichen — eine gepflegte Wohnung in guter Mikrolage kann sich also auch in einer stagnierenden Region spürbar besser entwickeln als der Schnitt.
- Bundesdurchschnitt: real +0,41 Prozent pro Jahr für Bestandswohnungen bis 2035
- 13 von 16 Bundesländern mit steigenden realen Kaufpreisen — die Ausnahmen sind Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen
- Stärkstes Bundesland: Schleswig-Holstein mit +0,8 Prozent jährlich, gefolgt von Berlin und Bayern mit gut +0,6 Prozent
- Spitzenreiter aller 400 Regionen: Leipzig mit real +1,9 Prozent pro Jahr
Die zentrale Botschaft der Forscher: Die Schere zwischen prosperierenden und schrumpfenden Regionen öffnet sich weiter. Über die künftige Wertentwicklung entscheiden Wirtschaftskraft und Demografie — nicht mehr der allgemeine Markttrend. Wo Menschen zuziehen, Arbeitsplätze entstehen und Wohnraum knapp bleibt, haben Bestandswohnungen laut einem Immobilienexperten der Deutschen Bank weiterhin gute Aussichten auf Wertzuwächse.
Die Gewinner: Mittelstädte, Speckgürtel — und Bonn
Anders als in früheren Jahren dominieren nicht die klassischen Luxusstandorte das Ranking. Stattdessen rücken mittelgroße Städte und das Umland der Metropolen in den Vordergrund. Unter den kreisfreien Großstädten schneiden neben Leipzig auch Ludwigshafen am Rhein, Dresden, Oldenburg — und mit Bonn eine Stadt aus NRW — besonders gut ab.
- Umlandkreise der Metropolen wie Barnim, Teltow-Fläming und Dahme-Spreewald rund um Berlin zählen zur Spitzengruppe
- Touristisch attraktive Regionen wie das Berchtesgadener Land oder das Ostallgäu legen überdurchschnittlich zu
- Käufer weichen zunehmend auf bezahlbare Alternativen zu den extrem teuren Top-Metropolen aus
In den sieben größten deutschen Städten wird die Luft dagegen dünner: Hohe Einstiegspreise und die bereits starke Belastung der Haushalte begrenzen das weitere Aufwärtspotenzial. Von Wertverlusten gehen die Forscher in München, Hamburg oder Frankfurt zwar nicht aus — die Zeiten zweistelliger Wachstumsraten scheinen aber vorerst vorbei.
NRW im Detail: Rheinschiene stark, Ruhrgebiet unter Druck
Für Nordrhein-Westfalen fällt das Bild gespalten aus. Bonn gehört laut der Prognose zu den stärksten Großstädten des Landes — die ehemalige Bundeshauptstadt profitiert von stabiler Beschäftigung, Zuzug und knappem Wohnraum. Auch die übrige Rheinschiene mit Köln und Düsseldorf steht strukturell deutlich besser da als viele andere Landesteile.
Im Ruhrgebiet sieht die Studie dagegen kaum Spielraum nach oben: In Hagen erwarten die Experten real praktisch kein Preiswachstum mehr, und auch Bochum, Oberhausen und Gelsenkirchen kommen laut Prognose kaum über eine Stagnation hinaus. Wichtig zu verstehen: Stagnierende Nominalpreise bedeuten nach Abzug der Inflation real einen schleichenden Wertverlust.
Die Verlierer: Schrumpfende Regionen in Ost- und Mitteldeutschland
Die deutlichsten Preisrückgänge erwarten die Forscher in strukturschwachen Regionen mit Bevölkerungsschwund und Überalterung. Schlusslicht der Prognose ist der Landkreis Mansfeld-Südharz mit einem erwarteten realen Rückgang von 1,46 Prozent pro Jahr, gefolgt vom Vogtlandkreis, Greiz und dem Erzgebirgskreis. In einzelnen Landkreisen steht laut dem Chef des Analysehauses Empirica bereits heute jede sechste Wohnung leer.
- Sachsen-Anhalt: im Schnitt real -0,5 Prozent pro Jahr bis 2035
- Thüringen: real -0,2 Prozent pro Jahr
- Sachsen: real -0,1 Prozent pro Jahr — Ausnahmen sind Städte wie Leipzig und Dresden, die klar zulegen
Was das für Eigentümer in NRW konkret bedeutet
Wer eine Immobilie in Bonn oder entlang der Rheinschiene besitzt, kann der Entwicklung gelassen entgegensehen: Die fundamentalen Treiber — Zuzug, Beschäftigung, knappes Angebot — sprechen für stabile bis steigende Werte. Ein überhasteter Verkauf ist hier nicht nötig; wer verkauft, sollte den Preis selbstbewusst am starken Marktumfeld ausrichten.
Anders im Ruhrgebiet: Wer in Hagen, Bochum, Oberhausen oder Gelsenkirchen ohnehin mittelfristig verkaufen möchte, sollte nicht auf künftige Preissteigerungen warten — die Prognose gibt dafür wenig her. Hier zählt eine realistische Preisstrategie und eine professionelle Vermarktung, die das eigene Objekt von der breiten Masse abhebt. Für Kapitalanleger gilt landesweit: weniger auf vergangene Preissteigerungen schauen, stärker auf Bevölkerungsentwicklung, Erwerbstätigkeit und Infrastruktur der Mikrolage.
Ihre nächsten 90 Tage
- Aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie professionell ermitteln lassen — als Basis jeder Entscheidung
- Standort-Check durchführen: Wie entwickeln sich Bevölkerung und Beschäftigung in Ihrer Stadt und Ihrem Viertel?
- Halte- oder Verkaufsstrategie festlegen: Rheinschiene eher halten, im Ruhrgebiet Verkaufsabsichten nicht aufschieben
- Bei Verkaufsabsicht: Unterlagen (Energieausweis, Grundriss, Grundbuch) frühzeitig zusammenstellen und Vermarktung planen
Eine gute Nachricht gibt es auch für Eigennutzer in schwächeren Regionen: Für die eigenen vier Wände kann sich ein Kauf selbst dort lohnen, wo die Preise stagnieren — Wohneigentum bleibt dort erschwinglicher, Familien bekommen mehr Platz fürs Geld, und die Immobilie bleibt ein zentraler Baustein der Altersvorsorge. Nur die frühere Gewissheit, dass Preise fast automatisch steigen, gibt es nicht mehr. Umso wichtiger ist eine ehrliche, datenbasierte Bewertung des eigenen Standorts.
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