Verkürzte Restnutzungsdauer: Wie Leipziger Vermieter mit höherer AfA ihre Steuerlast senken

Wer in Leipzig ein Mehrfamilienhaus aus der Gründerzeit vermietet, kennt das Dilemma: Die Fassade müsste gemacht werden, die Stränge sind alt, die Heizung läuft noch irgendwie — und jede ernsthafte Sanierung kostet schnell einen sechsstelligen Betrag. Was dabei viele Eigentümer übersehen: Bevor der erste Handwerker anrückt, lässt sich häufig ein erheblicher Steuerhebel aktivieren. Das Stichwort heißt verkürzte Restnutzungsdauer.

Der Regelfall im Einkommensteuergesetz sieht für vermietete Wohngebäude eine Abschreibung über 50 Jahre vor. Unter bestimmten Voraussetzungen darf dieser Zeitraum deutlich kürzer angesetzt werden — mit der Folge, dass die jährliche Absetzung für Abnutzung steigt und die persönliche Steuerlast sinkt. Nach jahrelangem Streit zwischen Bundesfinanzhof und Finanzverwaltung ist die Rechtslage seit Ende 2025 spürbar klarer. Für Vermieter in Leipzig, wo ein großer Teil des Wohnungsbestands aus Altbauten vor 1945 besteht, ist das eine der relevantesten steuerlichen Entwicklungen der vergangenen Jahre.

Was hinter der verkürzten Restnutzungsdauer steckt

Abgeschrieben wird nie die gesamte Immobilie, sondern nur der Gebäudeanteil — Grund und Boden bleiben außen vor. Genau hier setzt die Regelung an: Wenn ein Gebäude nachweislich schneller verschleißt, als das Gesetz typisierend unterstellt, darf die tatsächliche Restnutzungsdauer angesetzt werden.

• Regelfall: 50 Jahre Abschreibungsdauer, also rund zwei Prozent des Gebäudewerts pro Jahr
• Ausnahme: kürzere tatsächliche Nutzungsdauer, wenn technische, rechtliche oder wirtschaftliche Gründe nachgewiesen werden
• Typische Zielgruppe: privat gehaltene, vermietete Objekte ab etwa 30 Jahren Alter, die nicht kernsaniert wurden
• Der Effekt wächst mit dem persönlichen Steuersatz — bei hohen Einkommen ist er am größten
• Der Nachweis muss gegenüber dem Finanzamt erbracht werden, bevor die verkürzte Abschreibung greift

Die Rechnung: Warum der Unterschied sechsstellig ausfallen kann

Eine vereinfachte Modellrechnung aus der steuerlichen Beratungspraxis zeigt die Größenordnung. Ausgangspunkt ist eine vermietete Immobilie im Privatvermögen mit einem Gesamtwert von 600.000 Euro.

• Kaufpreisaufteilung: 300.000 Euro entfallen auf das Grundstück, 300.000 Euro auf das sanierungsbedürftige Gebäude
• Persönlicher Steuersatz des Eigentümers: 40 Prozent
• Reguläre Abschreibung über 50 Jahre: rund 36.000 Euro Steuerersparnis in den ersten 15 Jahren
• Verkürzte Abschreibung über 15 Jahre: rund 120.000 Euro Steuerersparnis im selben Zeitraum
• Differenz: etwa 84.000 Euro — und das ohne Berücksichtigung von Mieteinkünften

Entscheidend ist nicht nur die absolute Summe, sondern das Timing. Wer die Entlastung in den ersten 15 Jahren realisiert statt über ein halbes Jahrhundert verteilt, hat genau in der Phase Liquidität, in der die Sanierung finanziert werden muss. Bei einem Altbau, dessen Sanierungsstau ohnehin abgearbeitet werden muss, ist das ein handfester Finanzierungsbaustein.

Der Streit um das Gutachten — und wie er ausging

Warum die Sache lange als heikel galt, liegt an einem Dauerkonflikt zwischen Rechtsprechung und Finanzverwaltung. Die Chronologie in Kurzform:

• 2021 stellte der Bundesfinanzhof klar, dass der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer nicht auf eine bestimmte Gutachtenform beschränkt ist (Urteil vom 28. Juli 2021, IX R 25/19)
• Zulässig ist danach jede Methode, die den technischen oder wirtschaftlichen Verschleiß des Gebäudes plausibel darstellt — also auch die einfachere Sachwertermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung
• Die Finanzämter verlangten in der Praxis dennoch weiter aufwendige Bausubstanzgutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, die schnell einige Tausend Euro kosten
• Im Januar 2024 präzisierte der Bundesfinanzhof seine Vorgaben erneut, weil das Bundesfinanzministerium eine gegenteilige Position vertreten hatte (Urteil vom 23. Januar 2024, IX R 14/23)
• Ende 2025 lenkte das Ministerium per Schreiben ein: Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs soll nun uneingeschränkt gelten

Warum Steuerberater das Thema selten von sich aus ansprechen

Trotz der Klärung bleibt das Thema in der Beratung unterbelichtet. Fachleute aus der Bewertungsbranche schätzen, dass nicht einmal die Hälfte der Eigentümer die Option überhaupt kennt. Dafür gibt es nachvollziehbare Gründe:

• Das Feld galt jahrelang als umstritten — wer es vorschlägt, riskiert Rückfragen und Nacharbeit
• Sachbearbeiter in den Finanzämtern reagieren weiterhin zurückhaltend; Gutachten ohne Ortstermin werden häufig abgelehnt
• In der Steuerberatung wird mit einer möglichen gesetzlichen Verschärfung gerechnet — deshalb der Rat, weiterhin auf ein qualifiziertes Bausubstanzgutachten zu setzen
• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sind knapp; institutionelle Vermieter mit größeren Aufträgen sind bei der Suche im Vorteil
• Im Markt sind auch unseriöse Anbieter unterwegs — die Zertifizierungsstelle sollte bei der Deutschen Akkreditierungsstelle gelistet sein

Übersetzt heißt das: Die günstigere Gutachtenvariante ist rechtlich möglich geworden, aber die sichere Variante bleibt das ausführliche Gutachten mit Ortstermin. Wer eine große Abschreibungsdifferenz plant, sollte an dieser Stelle nicht am falschen Ende sparen.

Was das für Eigentümer in Leipzig konkret bedeutet

Kaum eine deutsche Großstadt hat einen so hohen Anteil an Gründerzeitbestand wie Leipzig — und kaum irgendwo wurde in den 1990er Jahren so viel teilsaniert statt kernsaniert. Genau diese Kombination trifft den Anwendungsbereich der Regelung punktgenau: Gebäude, die alt sind, deren letzte größere Maßnahme aber selbst schon wieder rund drei Jahrzehnte zurückliegt.

• Objekte in Stadtteilen wie Lindenau, Volkmarsdorf oder Reudnitz mit unsanierter oder nur teilsanierter Substanz sind typische Kandidaten
• Die Kaufpreisaufteilung ist der Hebel: In zentralen Leipziger Lagen sind die Bodenrichtwerte deutlich gestiegen, was den Gebäudeanteil rechnerisch drückt — eine saubere und begründete Aufteilung ist bares Geld wert
• Das Zeitfenster liegt vor der Sanierung: Nach einer Kernsanierung fällt das Argument der verkürzten Restnutzungsdauer regelmäßig weg
• Auch beim Ankauf relevant — wer ein Leipziger Altbau-Objekt erwirbt, sollte die Restnutzungsdauer schon in der Renditerechnung berücksichtigen statt erst zwei Jahre später
• Bei Erbengemeinschaften und Bestandshaltern mit mehreren Einheiten summiert sich der Effekt über das gesamte Portfolio

Der 90-Tage-Fahrplan für Leipziger Vermieter

• Tag 1 bis 30 — Bestandsaufnahme: Baujahr, letzte Sanierungsmaßnahmen und den Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Elektrik und Heizung dokumentieren, mit Fotos und Rechnungen. Parallel den Kaufvertrag auf die vereinbarte Kaufpreisaufteilung prüfen.
• Tag 31 bis 60 — Rechnen lassen: Mit der Steuerberatung durchrechnen, wie hoch die Differenz zwischen regulärer und verkürzter Abschreibung beim eigenen Steuersatz tatsächlich ausfällt. Erst wenn diese Zahl überzeugt, lohnt der nächste Schritt.
• Tag 61 bis 90 — Gutachten beauftragen: Auf öffentliche Bestellung oder eine akkreditierte Zertifizierung achten und auf einem Ortstermin bestehen. Anschließend die verkürzte Nutzungsdauer mit der nächsten Steuererklärung ansetzen und das Gutachten beifügen.
• Laufend — Sanierungsplanung und Abschreibungsstrategie zusammen denken: Die Reihenfolge von Gutachten und Baumaßnahme entscheidet über den Effekt.

Fazit

Die verkürzte Restnutzungsdauer ist kein Trick, sondern eine gesetzlich vorgesehene Möglichkeit, die nach Jahren des Streits endlich handhabbar geworden ist. Wer in Leipzig einen unsanierten oder teilsanierten Altbau vermietet, lässt ohne Prüfung womöglich einen fünf- bis sechsstelligen Betrag liegen. Voraussetzung ist ein belastbares Gutachten — und die richtige Reihenfolge aus Prüfung, Nachweis und Sanierung.

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