Zins-Schock: Was steigende Anleiherenditen für Ihre Anschlussfinanzierung in NRW bedeuten

An den Anleihemärkten ist in den vergangenen Wochen einiges in Bewegung geraten. Die Rendite der zehnjährigen US-Staatsanleihe ist auf über 5,3 Prozent gestiegen – den höchsten Stand seit fast 25 Jahren. Die zehnjährige Bundesanleihe liegt bei rund 3,5 Prozent, Frankreich und Italien müssen Investoren 4,9 beziehungsweise 4,7 Prozent bieten. Für Immobilieneigentümer in NRW, deren Zinsbindung in den nächsten Jahren ausläuft, ist das mehr als eine Nachricht aus der Finanzwelt. Wir rechnen durch, was der Zins-Schock für Ihre Monatsrate bedeuten kann und welche Hebel Sie jetzt haben.

Was an den Anleihemärkten gerade passiert

Hinter dem Renditeanstieg stehen vor allem die hohen Staatsschulden. Die großen Industriestaaten (G7) kommen inzwischen auf eine Schuldenquote von rund 124 Prozent der Wirtschaftsleistung – vor der Finanzkrise waren es etwa 78 Prozent. Die USA haben erstmals die Marke von 40 Billionen Dollar Staatsschulden überschritten. In Europa steht besonders Frankreich im Fokus: Mit mehr als 3,5 Billionen Euro Schulden, knapp 120 Prozent des BIP, ist das Land absolut gesehen der am höchsten verschuldete Staat der Eurozone.

• Risikoaufschlag Frankreich: Französische Staatsanleihen rentieren inzwischen fast 1,5 Prozentpunkte über deutschen Bundesanleihen.
• Weniger ausländische Käufer: Internationale Anleger halten nur noch rund 30 Prozent der US-Staatsanleihen, 2015 waren es etwa 50 Prozent.
• Deutschland gilt noch als sicherer Hafen: Mit Triple-A-Rating und einer Schuldenquote von gut 60 Prozent steht die Bundesrepublik vergleichsweise solide da – doch auch hier sind die Renditen deutlich gestiegen.

Warum das bei Ihrer Baufinanzierung ankommt

Banken refinanzieren langfristige Baudarlehen zu einem großen Teil über Pfandbriefe und orientieren sich dabei an den Renditen langlaufender Bundesanleihen. Steigt die zehnjährige Bundesrendite, ziehen die Bauzinsen für zehn- oder fünfzehnjährige Zinsbindungen in der Regel mit etwas Verzögerung nach. Der Leitzins der EZB spielt dafür eine geringere Rolle, als viele denken – entscheidend ist, was Investoren für langfristiges Geld verlangen. Genau das zeigt der aktuelle Anstieg an den Anleihemärkten.

Szenario-Rechnung: So verändert sich Ihre Monatsrate

Ein typisches Beispiel aus dem Rheinland: Eine Eigentumswohnung wurde vor zehn Jahren finanziert, die Zinsbindung läuft 2027 aus, die Restschuld beträgt 250.000 Euro. Der alte Zinssatz lag bei 1,2 Prozent. Bei einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent ergeben sich für die Anschlussfinanzierung folgende Monatsraten:

• Bisher (1,2 % Zins + 2 % Tilgung): rund 667 Euro pro Monat.
• Szenario 3,5 % Bauzins: rund 1.146 Euro pro Monat – etwa 479 Euro mehr.
• Szenario 4,0 % Bauzins: rund 1.250 Euro pro Monat – etwa 583 Euro mehr.
• Szenario 4,5 % Bauzins: rund 1.354 Euro pro Monat – etwa 687 Euro mehr.

Jeder halbe Prozentpunkt kostet in diesem Beispiel also rund 100 Euro im Monat oder 1.250 Euro im Jahr. Über eine zehnjährige Zinsbindung summiert sich das schnell auf einen fünfstelligen Betrag. Wer die Rate nicht erhöhen kann, muss im Zweifel die Tilgung senken – und bleibt dann deutlich länger verschuldet.

Wie wahrscheinlich sind weiter steigende Zinsen?

Eine seriöse Zinsprognose kann niemand abgeben. Für weiter steigende Renditen spricht, dass die Staaten ihren Finanzbedarf nicht kurzfristig senken werden und Investoren für langfristige Anleihen höhere Aufschläge verlangen. Dagegen spricht, dass sich ein Teil der Entwicklung auch als Rückkehr zur Normalität nach der außergewöhnlichen Nullzinsphase seit 2008 deuten lässt – und dass Notenbanken bei Verwerfungen an den Märkten eingreifen können. Für Ihre Planung heißt das: Rechnen Sie nicht mit dem günstigsten, sondern mit einem vorsichtigen Szenario. Wer seine Finanzierung auch bei 4,5 Prozent tragen kann, muss weitere Schwankungen nicht fürchten. Wer schon bei 3,5 Prozent an seine Grenze kommt, sollte sich jetzt mit Alternativen beschäftigen – von höheren Sondertilgungen über eine längere Laufzeit bis hin zum geordneten Verkauf.

Was das für Eigentümer in NRW konkret bedeutet

In Köln, Düsseldorf und vielen Städten des Ruhrgebiets wurden zwischen 2015 und 2021 besonders viele Wohnungen zu sehr niedrigen Zinsen finanziert. Ein großer Teil dieser Zinsbindungen läuft zwischen 2025 und 2031 aus. Für Selbstnutzer heißt das: Das Haushaltsbudget muss die höhere Rate tragen können. Für Vermieter verschiebt sich die Rendite, weil Mieten in der Regel nicht im gleichen Tempo steigen wie die Finanzierungskosten.

• Selbstnutzer: Prüfen Sie früh, welche Rate Ihr Haushalt dauerhaft tragen kann – inklusive steigender Nebenkosten.
• Vermieter: Rechnen Sie Ihre Objekte mit einem Bauzins von 4,5 Prozent durch. Bleibt der Cashflow positiv, ist das Objekt robust aufgestellt.
• Verkaufswillige: Steigende Zinsen verringern die Kaufkraft vieler Interessenten. Wer ohnehin verkaufen will, sollte den Zeitpunkt nicht dem Zufall überlassen.

Ihre Absicherungshebel

• Forward-Darlehen: Bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung lässt sich ein Anschlusszins fest vereinbaren. Der Aufschlag beträgt je nach Vorlaufzeit meist einige Hundertstel Prozentpunkte pro Monat Vorlauf.
• Lange Zinsbindung wählen: Wer 15 oder 20 Jahre festschreibt, zahlt etwas mehr, ist aber gegen weitere Anstiege abgesichert. Nach zehn Jahren besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht.
• Sondertilgungen nutzen: Jeder Euro, der vor Ablauf der Zinsbindung getilgt wird, muss nicht zum höheren Zins weiterfinanziert werden.
• Angebote vergleichen: Die Unterschiede zwischen Hausbank, Direktbanken und Vermittlern liegen oft bei mehreren Zehntelprozentpunkten – das sind schnell 50 Euro und mehr im Monat.

Ihre nächsten 90 Tage

• Ablaufdatum und Restschuld aus den Kreditunterlagen heraussuchen.
• Die drei Szenarien oben mit Ihren eigenen Zahlen nachrechnen.
• Ab 36 Monaten Restlaufzeit ein Forward-Angebot einholen und mit dem aktuellen Marktzins vergleichen.
• Bei vermieteten Objekten prüfen, ob die aktuelle Miete die neue Rate trägt – oder ob ein Verkauf die bessere Option ist.

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